房企上海抢地大战 市委书记称房价已经很高

海市委书记韩正日前表示，上海房价已经很高，未来应减少对房地产业发展的依赖。

“上海官方上次提及房地产有关话题是在今年3月的两会期间，但并未明确提及‘抑制非理性需求、房价已经很高’等类似观点。因此，这是上海楼市政策开始出现收紧的一个信号。”同策咨询研究部总监张宏伟分析。

上海市政府一位决策咨询专家则告诉记者，在中央持续松绑楼市调控的前提下，下半年上海楼市政策收紧的可能性不大。

“韩正点评上海房价并非意在收紧政策，而是警示风险。上海房价的持续上涨容易引发热钱或投机资本的关注，但在严格的限购政策下，市场上寻求短期套利的资金很难像股市那样，可在短期内随意进出。”中原地产分析师卢文曦认为，上海在房价快速上扬的过程中，市场的预期随之逆转。开发商拿了不少高价地，这其中已暗藏风险。

豪宅涨价传导至普宅

韩正在上海市委全会的讲话中指出，“密切关注房地产市场走势，在支持居民自住和改善的刚性需求的同时，坚决执行限购政策和抑制投资投机性需求，防止市场炒作激发非理性需求。上海房价已经很高，控制房价是上海调控房地产市场平稳健康发展的重要目标。”

自3·30楼市新政出台后，上海房价开始一路走高。据国家统计局最新公布的6月70个大中城市住宅价格监测信息，6月份深圳新建商品住宅价格环比上涨7.2%，上海房价环比上涨2.4%，仅次于深圳，成为全国涨幅第二的城市。

上海楼市强势回暖的趋势，即使在7月房地产传统淡季到来之际，仍未有停下来的迹象。

德佑链家的数据显示，7月1日-20日这三周的时间，上海外环外新建商品住宅的成交均价首次突破2.5万元/平方米的大关，达到2.52万元/平方米的高位；而沪外环外新房的最新价格，比今年1月份时上涨了30.8%，涨幅位居各环线之首。

“二季度上海房价涨幅最大的是豪宅，但现在涨价之风有向刚性需求购买的普通住宅传导的势头。”仲量联行一位研究员告诉记者。

据同策咨询研究部相关数据，截至6月30日，上海商品住宅库存量虽然高达1223.78万平方米，但是，由于6月“半年报”行情的出现，市场去化速度已经有所提高，市场去化周期已经缩短至8.89个月。

张宏伟表示，根据同策咨询研究部的研究结果，当一个城市楼市去化周期低于8个月时，房价将步入快速上涨通道，而当前上海楼市去化周期已经接近8个月。这就意味着，随着下半年市场去化速度的提高，市场去化周期将进一步回落，下半年市场将处于“无房可售”的局面，届时，势必会再现买涨不买跌，投资投机性需求或许将再次搅动上海楼市。

实际上，上海房地产市场的异动已经引发中央相关部委的注意。6月17日，国家发改委司局级领导带队抵达上海，对楼市进行专题调研。在持续四个小时的座谈会上，调研组的焦点放在上海房地产市场短期内发生的重大变化上，并对接下来的政策和市场走向给予高度关注。

开发商的豪赌

与深圳、北京等一线城市类似，今年房企在上海上演了一场场抢地大战。

7月15日，金融街豪掷88.15亿元夺得上海火车站北广场地块，刷新上海年内土地出让总价纪录，溢价率超过50%；6月初，华润华发联合体以87.95亿元拿下上海闸北地块，地块楼面价高达38061元/平方米；同日，招商平安联合体则以高达2.3万元/平方米的楼面价，竞得宝山大场镇地块，创出近90%的高溢价率。

一家全国大型房企高层告诉本报记者，在市场的低谷时期开发商拿地非常谨慎。然而市场一旦回暖，多数房企就会不惜本钱去抢地。房企对一线城市优质地块的争夺，下赌注的味道已经非常浓：看多一线，赌一线城市房价会持续上扬。

“在上海如果按当前的房价来倒推去拍地，根本拍不到地。我们新拿的地，按现在市场售价来算，基本是亏本的，这也是很多房企面临的现状。而房价如果涨到某一水平，这些地块就可以赚钱了。在很多城市房地产都不好做的背景下，必须在上海这样的一线城市加大投资。”上述房企高层说。

相比2011年上海市住宅用地计划供应量为1200公顷，2012、2013年该数值为1000公顷，去年为700公顷，今年这一数字直接降到了400-600公顷，供应量持续收缩，创历史新低。

“上海优质土地奇货可居，下半年房企争抢土地的局面不会改变。此外，包括上海在内的14个城市的开发边界划定工作将于今年完成，越发寸土寸金的上海或将掀起新一轮土地争夺战。”德佑链家在日前发布的报告中称。

但市场潜藏的风险也不容忽视。在业内人士看来，上海楼市在短期内迅速上升，除了与货币及信贷政策持续放松有关，也与资本市场的财富效应有一定关系。而上半年资本市场对楼市的助推作用，下半年却可能成为使楼市需求踏空的反作用力。

戴德梁行住宅部助理董事忻丽蓉告诉记者，在股市未下挫之前购买豪宅的意向客户数量较往年有所增长，但在股市发生动荡后，很多意向客户入市的步伐已明显放缓。

“一线城市能否延续二季度的态势都成问题，更不要说三四线城市了。”上海一家开发商市场部经理表示。

瑞银在近日发布的研究报告中预测，今年下半年中国房地产开发投资增速将从去年10%的水平降至4%-5%。而明年房地产开发投资的增速会进一步放缓至2%左右，市场仍面临调整压力。