地价狂飙盛宴在上海滩拉开帷幕:助推周边房价

2016-06-01信息快讯网

进入5月,一场又一场地价狂飙的盛宴在上海滩拉开帷幕。

泗泾地王楼板价突破38000元/平方米,周浦地王楼板价超过43000元/平方米,就连偏远的崇明长兴岛都拍出了15000元/平方米的楼板价,连日来的一场场土拍将上海土地市场的热度爆到了顶点,众多房地产媒体及业内人士惊呼“太疯狂”、“看不懂”。

这场地价狂飙的盛宴,也推升着市场涨价预期。《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)调查发现,地王周边项目出现不同程度的涨价,市场似乎正在进入地王效应下的正反馈阶段。

涨价预期

外郊环地段,如此高的土地溢价,以至于纵然成功拍得土地,也让“恭喜”二字难以说出口。“真的要恭喜没有拍到地的企业呢。”在5月11日,泗泾地王土拍结束后,一位开发商向《东地产》如是称。

根据发布的房价走势数据显示,今年5月,奉贤南桥新房均价为21642元/平方米;松江泗泾新房均价为27000元/平方米;浦东周康板块新房均价为31666元/平方米。

在最近拍出的这4幅地王中,南桥新城地王的楼板价为22625元/平方米;泗泾地王楼板价在37600-38300元/平方米之间,周浦地块楼板价更是高达43607元/平方米。

换言之,这4幅地王的楼板价都超出了所处区域的新房均价。

上海中原市场研究中心资深研究经理龚敏表示,按照最新的拿地价格来说,未来,南桥地块项目的房价至少35000元/平方米,泗泾地块的房价将突破50000元/平方米,而周浦项目的保本价则在65000元/平方米左右。

这样的保本价自然看得人瞠目结舌,但购房者真的愿意买单吗?

《东地产》记者了解到,这次的地王对新房市场确实产生了一定的推动作用。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出,一些新盘在地王诞生前就刚刚有过涨价的动作;而另一些项目短期可售房源不多,但受到地王信心提振,纷纷“放风”下批房源会涨价,如金地项目就预计下批房源或涨3000-4000元/平方米。

上海链家市场研究部总监陆骑麟同样表示,在新房市场成交量低迷的情况下,5月的土拍盛况给楼市添了把火,而与不少项目选择封盘形成对比的是,部分项目选择借机跑量,取得了不错的成绩。

买家承受力

有中介工作人员告诉《东地产》:“泗泾板块本身并没有相关产业导入,整体规划目前并不完善,以后能卖到50000-60000元/平方米的可能性不大。”

从小生活在松江的刘琦也向《东地产》表示:“泗泾房子卖到50000元/平方米以上令人觉得非常不可思议。我们对泗泾始终停留在农田、农地的印象,如果真的到50000元/平方米的话,也只能是个别项目,因为这里可选择的项目还是蛮多的,50000元/平方米的价格并不太容易被普通人所接受。”

“我的预算是200多万元,现在泗泾的房子卖30000元/平方米左右,我还可以接受的,9号线还可以直达徐家汇(12.520,0.36,2.96%),”最近有意在上海购房的小向对《东地产》记者说,“但是,如果泗泾的房价变成50000-60000元/平方米的话,我想象不出来,接受不了。”

随后,《东地产》记者实地走访泗泾板块发现,自格力和融创在此拿地之后,泗泾居民纷纷奔走相告,二手房市场已暗流汹涌。

据上海中原地产新泗泾分行王经理介绍,泗泾诞生新地王后市场被消息激活,原先双休日访客量相当少,并且买家也多是了解下市场行情而已。而上周末来客量比平时增加2成以上,买家对一些房源的感兴趣度明显增加。不过,由于市场处于低迷时期,暂时还没有发现房东有跳价行为。如果地王效应持续发酵的话,不排除房东缩小议价空间的可能。

链家工作人员张燕也告诉记者,目前在祥和小区内,有部分房东之前挂出的房子已经不卖了,等待下一波房价上涨。

对泗泾以后的发展,张燕也充满信心:“开发商都不傻的,既然敢拿地就不愁卖不出去的,上海土地越来越少,泗泾以后的发展潜力会逐步被挖掘。”

然而,《东地产》注意到,目前,除了泗泾地铁站附近有部分商业和楼盘林立,地铁站对面的很大一部分区域依旧处于荒芜状态,发展完善恐怕仍需要一段不短的时间。

时间换空间

毫无疑问,在上海这样的一线城市,房价水平居高不下,从来不缺地王的存在。象屿、格力、融创、保利、泰禾等企业成功拿地之后,自然也成为人们茶余饭后谈论的焦点。但在一锤定音之后,“地王”背后的压力也清晰可见,纵观过往历史,失意与得意之间,只看市场是否愿意买单。

2009年12月,江苏常发地产以9.1亿元拿下上海嘉定新城中心区双丁路北、温泉路东地块,折合楼板价12000元/平方米左右,溢价率高达425%,成为当年上海住宅用地溢价率之最。然而,2012年8月,该地王项目常发豪庭首次开盘,定价仅为13000元/平方米,部分低楼层房源单价只有11000-12000元/平方米。

当时有业内人士表示,“这样的定价,等于卖一套亏一套。”

同样是在2009年,中海地产以70.06亿元的总价夺下长风6B、7C地块,成为新一任全国总价地王,赚足了眼球,折合楼板价22409元/平方米。当时,不少分析人士都表示,将来,长风地王的售价将在40000元/平方米以上。

2012年年初,该地王项目——中海紫御豪庭先后四次传出“推迟入市”的消息,直至5月才首次开盘,最低价格仅为38000元/平方米,让业界“大跌眼镜”。

不过,随着项目房源的分批次推进以及整体品质得到市场肯定,中海紫御豪庭的价格也不断攀升。2013年4月,中海紫御豪庭甚至售出了一套面积688平方米的独立别墅,总价超过1亿元,成交单价更是达到15.3万元/平方米的高位。如今,长风板块的新房均价已经达到70000元/平方米左右。

“并不是所有的地王都能成功,也并不是所有大型房企都能驾驭地王,拿地之前,应先想想最坏的情况。”一个业内人士对《东地产》如是说。

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