2016下半年上海楼市趋势预判 即将步入调整期

又到上海楼市下半年市场趋势预判的时间。

接下来上海楼市是否看好呢？下半年上海商品住宅政策面、市场面会呈现什么样的特征？

首先，我们来看上海商品住宅政策面的特征。

从政策面来看，由于上海楼市仍然没有实质性降温，4月份以来的“地王”的频现也延后的楼市调整期的到来，因此，从抑制投资投机与“沪九条”政策持续性的角度考虑，下半年上海商品住宅调控政策仍然有继续从严的可能性。

6月18日，上海市贯彻中央城市工作会议精神推进大会昨举行。上海市委书记韩正强调，要坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的住房市场体系不动摇，坚定不移减少经济增长对房地产业的依赖。房地产市场“沪九条”不是权宜之计，必须长期坚持，实施过程中要做到违规必处，保持房地产市场平稳健康发展。从官方表态来看，下半年上海楼市调控政策仍然会继续从严执行。

其次，近日“权威人士”发表对宏观经济、房地产看法之后，中国的货币政策也正在转向。从国内来看，央行公布的5月金融数据显示，2016年5月M2同比增长11.8%，增速环比大幅回落1个百分点，与3月M2高达13.4%的增速更是不能相比。“权威人士”表态对宏观经济看法之后货币政策确实开始出现“收紧”的转向。这对于今年下半年及2017年上海房地产市场来讲不是一件好事情。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，下半年防止房价反弹仍然为政策面的重中之重，因此，在未来仍然有不确定因素（比如经济继续下行、货币政策开始转向、下半年“地王”仍会出现）影响的市场背景下，一方面土地供应量会继续增加，另外一方面，“沪九条”的执行力度仍然会继续加大，中介公司在下半年仍然会受到比较严厉的监管，可能还要查出一批典型中介的违规的问题，届时，市场去化周期将回升至12个月以上，市场由此而会继续降温（即使由于经济压力等因素有央行降准，只不过是将降温的时间向后推迟3-6个月的时间，市场调整和降温迟早还是会来的）。

第三、从市场发展趋势来看，笔者认为，在上述政策面不变的市场背景下，待本轮市场需求在上半年集中释放完毕之时，再加上调控政策收紧、货币政策转向等因素，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。从时间的角度来看，三季度将继续延续二季度供求博弈的趋势，量跌价稳将是这个阶段的主要特征，10月份开始至2017年上半年，新一轮的市场调整期即将来临，届时，如果企业没有做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题，甚至个案价格从今年10月份开始会出现大幅降价的现象。

第四，“沪九条”之后，上海楼市下半年面临调整风险，银行资产面临缩水，金融风险增加，此时央行上海总部制定了上海市房地产金融宏观审慎管理框架，在全国率先实施房地产金融宏观审慎管理，也是为了防止由于银行资产缩水带来的银行系统风险。

央行上海总部公布的数据显示，个人房贷方面，2015年全市新增本外币个人住房贷款1539.7亿元，同比多增942.1亿元，其中下半年新增1077.3亿元，同比多增857.3亿元；12月份新增本外币个人住房贷款206.4亿元，同比多增136.2亿元。此外，央行上海总部4月18日发布的最新数据显示，今年一季度上海本外币个人住房贷款增加917.3亿元，同比多增657.5亿元。据此计算，3月沪上新增个人住房贷款361.4亿元。这一数据刷新了2009年有统计数据以来的新增沪上个人住房贷款的记录，此前的新高为今年1月新增的346.3亿元。上海楼市新政出台前市场的火热状态，从3月沪上个人按揭贷款可见一斑。表面上来看，去年下半年以来，上海商品住宅市场出现量价齐升，“地王”频出也推动房价继续上涨，但是，这背后潜在的金融风险也在积累：“沪九条”楼市调控政策后，商品住宅市场交易量已经开始出现下滑，由于政策面收紧、市场需求的透支与货币政策从严预期等因素上海楼市预计下半年将进入真正的调整期。而当下半年及明年楼市进入调整期时，上海楼市的房价必然面临着下降，对于银行来讲，由于2015年下半年以来的房贷资产均为房价处于高位时的资产，当今年下半年房价开始下降时，去年下半年以来的房贷资产会缩水，金融风险增加，此时，银行必然首先收口子，收什么？答：开发贷款、个人按揭贷款。

从3月25日出台了“沪九条”楼市新政内容来看，在个人按揭贷款方面已经开始收紧，比如，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。随后，包括金融监管部门逐步对新政进一步落地，也叫停了“首付贷”产品，并且随后也对相关公司做了严厉的处罚。

从近期银行等金融机构的政策面动作来看，据媒体报道，已经有部分银行开始通过“降杠杆”的方式控制投资楼市的风险，比如，风控较严的兴业银行已经开始大幅收缩开发贷款、个人按揭贷款的额度，利率上也可能上调；其他部分银行也开始“有条件”上调首付比例；部分基金开始上调利率。

这说明，由于市场过热、货币政策转向、调控政策预期落地等因素，上海楼市即将步入调整期，此时，央行上海总部启动上海房地产金融宏观审慎管理系统，对占上海信贷总量三分之一的房地产金融活动实施全方位监测与管理，也是为了防止由于房价下行导致的银行资产缩水带来的银行系统风险。