别墅与普通住宅及公寓的不同之处在哪里呢？
别墅的概念这些年已经彻底被无良开发商毁掉了。
在什么烂房子都敢自称别墅的无良开发时代之前，别墅的定义还是很清楚的 ，那就是单独设计建造、单独占块地、独占某些风景 、作为第二居所的房子。
别墅，从字面上看， 墅， 野+土，字典解释为村舍。
劇哉邊海民,寄身於草墅。――曹植《泰山梁甫行》
又于土山營墅,樓館竹林甚盛。――《晉書·謝安傳》
可见首先是要位于山野，这是地段问题。
别，必须是额外的，主要住所之外的，这是功能问题。
我个人认为，起码必须是单独设计的。
古代有王维的辋川别业，近代有庐山的各种别墅，西方也有各种villa如古代的哈德良别墅，近代著名的圆厅别墅，现代的流水别墅，别墅的概念在历史和世界上的定义是很清楚的，
虽然国内由于土地制度和房地产开发政策的问题，很少见这种独立设计建设的第二居所，我们也没必要鼓吹豪华的生活方式，以房子的档次论英雄，
但是并不代表无良开发商就可以就抹杀一种类型，改变词语含义，进而混淆视听，误导群众，无耻的胡乱自吹自擂。
这让正常的诚实的从业人员非常痛恨。
批量设计建造的独栋，只能叫独立式住宅，比如这种货色
两户一栋的叫双拼住宅，
并联的、从底层到顶层均属于一户的叫联排住宅，
楼上楼下不是同一户，公用楼梯的的都叫单元式住宅。
这种霸占大好山林，设计独一无二的家伙才是别墅。
简而言之，档次低并不丢人，冒充高档出来骗人才是最丢人的。
首先，我们先来看看题主问题中三个名词。
别墅——产品宣传定义。别墅主要的意义导向是在于，这处房屋对业主的使用价值在于第二居所，通常意义上是一所独立的住宅，也就是我们所说的独栋住宅。但实际在购房过程中，你会发现双拼住宅和联排住宅的宣传名也叫别墅，叠拼也叫别墅，大平层多层也叫别墅……是的是的，因为宣传时我们在强调的是：别墅=舒适的居住体验。至于什么才是你心里的舒适，那要你自己定义，我们说了不算。
普通住宅——普通住宅其实是一个政策性定义，是地方政府用于定义房屋建造买卖过程中产生的税费及其他政策用的规范标准，普通住宅的标准经常在变，比如最近因为央行新规出来之后，北京上海都对普通住宅的定义进行了调整，从而与新的贷款、购置政策接轨。
上海市最新的普通住宅标准是：
(一)五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；(二)单套建筑面积在140平方米以下；(三)实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。
参照以上标准，别墅基本是不太可能成为「普通住宅」的，但也保不齐正好有一个奇葩的多层叫做「别墅」而且又老又小又便宜……（好了做梦吧）但以上只不过是一个地区的情况，更多判断的标准必须根据你所需要进行判断的住宅所处的地区规范来。北京的判断标准和上海的就差很多了，在这里就不赘述了。
公寓——产品宣传定义。我住过产权 40 年的单身公寓——商住两用地块上建设的住宅，住过不售卖的服务式公寓——商用地块上的酒店，卖过 70 年产权的市中心公寓——正儿八经的 70 年产权一类居住用地……产权跟公寓没有半毛钱关系，只不过恰好许多开发商把商住用地开发出一部分用于出售的住宅物业，为了起个像样的名字就叫「公寓」，不明觉厉的购房者就意味公寓和产权有直接关联了。公寓和别墅多少还能比比，毕竟公寓是指集合性住宅，意味着一栋楼内居住着多个家庭单位。在各地政府规划部门对「公寓」的认知上也有各种不同的标准，比如成都有单独的规范性文件规定：
一、“公寓”指除日照要求外均满足《住宅建筑设计规范》其他强制性内容的一类特殊的生活单元。
二、“公寓”只能在规划的住宅用地(含兼容住宅用地)上建设，国土部门在办理土地手续时 按住宅办理。
三、规划部门在对“公寓”进行规划审批时，应在核发的审批文件中对“公寓”进行明确标注；设计单位在设计图纸中对“公寓”必须标注准确，并按以下要求办理：
(一)“公寓”的规划指标纳入项目的住宅部分统一核算；
(二)“公寓”按下列区域进行规划管理；
1、中央商务区内，“公寓”的间距控制标准按《成都市中央商务区建筑规划管理技术规定( 试行)》中的相关要求执行，“公寓”的建筑面积占项目总住宅建筑面积的比例不受限制；
2、除中央商务区的其他区域，“公寓”的间距控制要求按住宅标准执行，且“公寓”的建 筑面积不得超过项目总住宅建筑面积的20%。
四、房管部门对“公寓”进行房屋产权登记时明确为“公寓”，并在房屋产权证上的房屋用途一栏标注为“公寓”。
五、建设单位应在涉及“公寓”的建设项目规划报建材料及图纸中，逐套标注“公寓”，凡未标注“公寓”的住宅建筑按住宅标准进行规划管理，并且建设单位应在各种正式文件和宣传材料中对“公寓”进行如实表达。
像遇到这么细致的规定，「公寓」这个宣传用语在使用时所覆盖的范围就小了很多。但这也只不过是一个地区的情况，更多判断的标准必须根据你所需要进行判断的住宅所处的地区规范来。
所以这三个词有什么不同之处？
别墅——住得漂亮住得好且基本不是这家人独一套的屋子，他们通常只是来这里度个假。
普通住宅——买卖房屋的时候有没有政策性优惠？
公寓——一栋楼里住了几家人。
我作为一名售楼销售，也说一下我对于别墅和普通住宅的理解。首先很赞同第一名的答案。
1.区别
首先别墅与普通住宅最大的区别就是生活品质的不同！这是很重要的，大部分人，或者说我与同事们接触的客户，基本对于这点是最重视的。我所在的北京，郊区的别墅项目比城区的普通住宅会便宜很多，所以有大部分人都爱去远郊看别墅项目，归根结底大部分人对于独立的院子，上下独立的住宅是有向往的。因为城区太拥挤了，想要体验更悠闲，慢节奏的生活环境，这里大部分都不是刚需，所以基本都作为第二，第三居所去居住。也有特例，想要在别墅养老度假的也是很多的。
其次，别墅不管是双拼，联排，还是独栋，基本面积都会比普通住宅要大，得房率（得房率：是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。）也会高很多。国家在今年开始基本不批独栋别墅了，私以为也是为了限制过高的得房率。
现在纯别墅项目已经很少了，因为过低的容积率（容积率项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。所以一般也会规划一点小高层，高层。以拉伸项目整体容积率，所以在此奉劝各位，如果不是真的特别需要，不要轻易考虑别墅项目里的洋房啊，高层啊，都是属于陪赠。
2.特点
别墅现在基本可以按用途分为几个大类，我这里简单说明一下。就是度假用，养老用，自住用，投资用。其他也有很多类型，但基本这几种居多。度假用的别墅项目一般价格和整体档次会相比其他类型高一点，因为别墅项目既然是远郊居多，所以度假项目肯定是风景环境最为出色的地段，肯定会价格更好，但享受的环境更好。
养老用的别墅项目，其实是一个大趋势，就是老年生活更加舒适的郊区生活，相应的配套设施要跟的上，主要是医疗和购物，以及交通，但是很多项目综合考虑起来并不是那么靠谱，所以养老项目最近在国内并没有火起来，个人觉得这是种趋势，是可以遇见的。
自住就略去不谈，投资就很好理解了，对于别墅的要求也只看发展前景和地段，不会有太多项目硬件的要求，当然这个也可以有。
然后个人觉得别墅最大的特点就是爽，住够了高层林立的城区，别墅的环境，住户体验，以及各方面都比城区住宅优秀太多。现在开发商也着重考虑小面积的别墅开发，一个100多平米的别墅也很契合大众需求，并不是无良开发商搞乱了市场，是市场自己没认清需求，没有引导。