房价延续涨势 楼市分化格局迎差异化政策

2016年,中国楼市迎来开门红。

一方面,房价延续涨势。2月1日中国指数研究院发布的百城房价指数显示,受监测范围内的城市1月(新建)住宅平均价格为11026元/平方米,环比上涨0.42%。其中,六成城市新房房价环比上涨,39个城市环比下跌,1个城市持平。

另一方面,政策红利紧随而至。2月2日下午,央行、银监会联合发布了《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》(以下简称《通知》),在不实施“限购”措施的城市,首套房及改善性需求购房者的最低首付比例进一步下调。

毫无疑问,降低首付比例有助于减轻购房者的负担。无论是刚刚步入工作岗位、将要或刚刚组建家庭的年轻人,还是希望能够扎根城市真正成为“城里人”的农民工,亦或是返乡置业的高材生们,阻碍其购房的一个关键因素就是庞大的首付压力。尽管这部分群体可能当前囊中羞涩,但考虑到年轻人的收入大多呈逐年递增之势,而农民工、农业转移人口等低收入群体,对于扎根城市非常渴望,主动违约的概率很低,因此,随着首付比例下浮,这部分刚需购房者的购买力有望得到进一步释放,而偿贷风险多在可控范围。

此外,对于改善型置业的群体来说,无需还清首套房贷即可享受三成首付比例,其资金压力也大大减轻。

那么,为何在楼市经历暖冬之际,监管部门仍要推出此轮利好政策呢?

实际上,2014年下半年以来,在各地限购政策陆续放开、降准降息、对改善型普通自住房执行首套房贷款政策、降低二套房首付等一系列利好楼市的政策推出后,房地产市场尤其是一线城市渐渐转暖。但本轮楼市数据整体回暖的背后,有两个特点值得关注。

一是楼市冷暖分化严重。百城房价数据显示,2015年只有一线城市房价在上涨,二、三线城市仍分别下跌0.53%和1.09%。实际上,由于各城市供需关系差异,城市间房价分化现象仍非常明显。一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快,环比涨幅明显高于其他城市;其余二线城市环较为平稳;大部分三线城市房价则环比下降。

二是高库存。截至2015年11月,全国已竣工待售的面积约为6.96亿平方米,如果再考虑到在建未售面积以及待开工的面积,全国整体库存约为63亿平方米。参考过去三年的平均销售速度可发现,整体库存需5至7年的消化期。

而且,库存方面的分化也十分明显。根据民生证券研究院研究结果,截至2015年底,一、二、三线城市库销比分别为8.15、10.23和25.58,三线城市房地产库存过剩问题最严重。

考虑到上述两点,此轮房贷新政的逻辑就不难理解了。应当说,这次调整首付比例实际上是此前系列利好政策的延续,旨在提升刚需购房者和改善型需求购房者的实际购买力。但与此前的大多数利好不同,上述政策红利并非针对所有城市,而是专门给不“限购”城市购房者的大礼包,在稳楼市的同时兼顾区域分化的特点进行“因城施策”。

截至目前,全国范围内仅有北京、上海、广州、深圳和三亚五市尚未取消“限购”,其余城市均属于不“限购”城市。

不难发现,从政策目标来看,与仍“限购”的5个城市相比,不“限购”城市的库存问题和供给结构失衡更为棘手;从政策效果来看,相比一线城市动辄几百万元的首付款而言,降低5%难以从根本上改变高房价带来的购买力不足;而楼市不温不火的三、四线城市的房价较低。据深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉介绍,经过2012年至2015年长达4年的回调,三、四线城市平均房价已经降至每平方米3500元左右,逼近房屋成本价,进一步下调的空间有限。而降低房贷首付成数有利于解决刚需购房者买房“卡在首付上”的问题,对于三、四线楼市有一定的支撑作用。

此外,对于不“限购”城市,中央也不打算推行“一刀切”政策。根据《通知》,本次首付比例调整还将做到因城而异、因人而异和因势而异。

首先,因城而异。《通知》要求人民银行、银监会各派出机构按照“分类指导,因地施策”的原则,加强与地方政府的沟通,指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况,自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。

其次,因人而异。在各省确定的最低首付款比例要求基础上,结合金融机构自身情况以及借贷人的信用、资质等因素,合理确定具体首付款比例和利率水平。

再次,因势而异。无论是20%,还是30%或任何一个首付比例,都不是一成不变的。随着各地的经济、信贷、楼市等情况发生变化,监管机构会对各项指标监测结果进行分析,随时调整首付比例,促进银行业金融机构住房金融业务稳健运行和当地房地产市场平稳健康发展。

可以看出,本次新政中一厢情愿的“拍脑瓜”决策少了,结合实际的差异化对策多了;“一刀切”政策后的强硬强势少了,“因城施策、因人施策”的灵活性高了。总之,让该去库存的去库存,该稳房价的稳房价,真正做到因地制宜、因势制宜,才能更大程度地激发金融活水支持楼市的能力,让稳楼市与供需结构改善同步进行。