房价“轮涨”怎么看？未来的房价该怎么走？

    最新数据显示，4月份70个大中城市房价总体继续上涨，上涨城市个数继续增加，部分二线城市环比涨幅比上月进一步扩大，有些已超过一线城市涨幅。

    大中城市房价普涨的原因是什么？对目前的房地产市场现状怎么看？未来房价走势如何？记者采访了有关专家。

    “轮涨”原因是什么

    “4月份一线城市涨幅较上月有所放缓，二三线城市涨幅开始扩大。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读房价数据时说，从同比数据看，4月份一二线城市涨幅继续扩大，三线城市由降转升。

    “此番大中城市房价普涨是前期一系列政策发挥作用的效果。”民生银行首席分析师温彬分析说，为加快去库存，二三线城市出台了一系列旨在鼓励去库存的税收信贷政策，从一季度看，银行信贷投放比较大的重点城市，恰好是房地产成交和价格活跃的热点城市，支撑了这些二三线城市的楼市快速增长。此外，随着房贷首付比例下降、贷款利率下调，降低了购房人群利用信贷购房的资金成本，也助于楼市加速升温。

    中国社会科学院财经战略研究院城市与房地产研究室主任倪鹏飞认为，房价“轮涨”的原因有5个：一是中央和地方去库存等宏观政策的实施，激励了消费和投资需求；二是部分二线城市和三线城市库存不多，市场供求相对紧张；三是在目前背景下，农村人口向城市转移的规模大，住房需求强劲；四是受一线城市前期房价暴涨的传染和波及，二三线城市市场预期改变；五是一线城市在暴涨后对房地产投资和投机的严控措施，使得投资和投机向二三线城市转移。

    “轮涨”利弊有哪些

    “今年1至4月份，房地产市场保持回升态势，市场销售量和销售金额保持较快增长，房地产价格总体有所上涨，房地产投资在恢复性上涨。”国家统计局新闻发言人盛来运指出，“房地产的回升对经济稳定增长发挥了重要作用。一季度，房地产增长对GDP增长的贡献率提升。”

    温彬认为，随着城乡居民收入增长，城镇化进程加快，市场对房地产的刚性需求和改善性需求持续旺盛；另一方面，从全国总体看，城市间涨势出现新变化，一线城市涨幅环比有所放缓，二三线城市涨幅开始扩大，呈现量价齐升态势，反映出房地产市场向好的趋势。

    “从这一轮房价上涨，可以清晰地看到投资客的身影。房地产还在去库存的过程中，如果房价过度上涨，这并不是好事。”中国人民大学土地管理系主任叶剑平在接受记者采访时说，“投资客很活跃，民间资本在抽身股市后，由于制造业低迷，缺乏合适投资渠道，所以大量投资房产地，房价上涨有相当一部分是投资推动的，而不是消费推动的。并且从一线城市向二线城市波及，推高了房价，要客观分析影响。”

    温彬也指出，一些投机性需求在此轮房价上涨过程中发挥了助推作用。一些房地产中介、互联网P2P信托等提供“首付贷”，给购房者加杠杆，这也导致未来楼市出现暴涨暴跌的风险上升，需要警惕。另外，当前国内部分城市开发商购地热情高涨，苏州、南京等地高价地王频现，已经出现较大风险，开发商后期应该谨慎。

    未来房价怎么走

    对于下半年房价走势，温彬预测，整体将呈现趋缓态势，“经过去年三季度至今年上半年楼市的快速上涨，总体上看楼市将进入调整期，随着前期刚需释放以及预期调整，下半年以后房价涨幅将同比趋缓，且不排除个别城市会出现价滞量缩、价格环比下降的情况。”

    “住房具有消费和投资两种功能，消费是人人需要的基本功能。一方面要通过各种形式满足住房的刚需，另一方面也要抑制不合理的投机。”叶剑平指出，“房地产市场并不仅仅是自身因素决定的，随着大环境的转变，供给侧结构性改革的推进，投资将更多转向实体经济，用于生产领域转型升级和研发。这样才能从根本上避免房价无理性过快上涨。”

    “从目前来看，三四线去库存效果并不理想，政策方面应当因地施策，避免‘一刀切’，否则将加重楼市结构失衡。”温彬分析指出，由于一线城市人口净流入，经济基础比较好，房地产需求上涨更快，而三四线城市面临着更为严重的失血局面，这与去杠杆政策出台初衷背道而驰。“单纯靠金融杠杆化解库存，将对未来造成很大的金融风险，提高三四线楼市去库存的关键在于提高城市综合竞争力。”

    “房价上涨过快的城市，可根据情况及时出台相关政策措施，包括采取必要的临时性行政措施。”倪鹏飞建议。