千万库存或将政策解冻 上海租客福利将至？

    5月4日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议时提出，培育和发展住房租赁市场措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。会议确定发布了三条主要内容。

    1.“将发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。同时，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。”

    2.“公租房将推进货币化安置，政府对保障对象通过市场租房给予补贴。其中，在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员，凡符合条件的应纳入公租房保障范围。”

    3.“管理方面，将强化监管，推行统一的租房合同示范文本，规范中介服务，稳定租赁关系，保护承租人合法权益。”

    为什么我们说上海租客的福利将至呢？请重点看我们标红部分的内容。我们来一一分析。

    首先，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务

    住房出租，这不是老百姓自己的事吗？国家来支持什么呢？对此中原地产分析师卢文曦表示：这里提到的住房主要是指开发商造好而尚未销售的商品住宅，通过一定的税收、政策支持盘活这部分库存，同时缓解城市住房需求。

    当然这部分其实收益更多的是二三线城市，库存积压较多，有足够的房源进行这样的盘活。在上海可能开发商愿意拿出来出租的新房，位置偏得你都不想住。不过聊胜于无吧，至少对于租房市场而言多了供应总是好事。

    第二，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房

    各位注意，前方高能，重头戏来了！

    对于上海来说，可能影响最大的当属这一条。为什么呢？我们先来看一组数据。根据中原地产提供的数据显示，上海写字楼库存948万方，去化周期22个月。商铺库存945万方，去化周期55个月。

    也就是说如果第二条内容落实，上海可以释放到租赁市场的理论库存量达上千万。加上第一条里的部分开发商新建住宅库存，这对于房源紧张的上海租赁市场而言绝对是一个不小的数字。

    当然，实际实施能否如我们的预期还需看后续国家政策力度。毕竟将商用房改作租赁，目前按上海的租金回报率计算仅有3%-4%，如果没有政府的鼓励还是有一定困难。

    第三，公租房将推进货币化安置，政府对保障对象通过市场租房给予补贴

    相对前面两条而言，这条的福利应该会来得更快一些。相比以往的国家造公租房，公民申请入住的繁复流程，直接的租房补贴相对来说更实惠、覆盖面也会更广。同时对于房屋位置的选择上也更加自由。不过在这部分补贴推向市场后，也存在进一步推高租金的可能。毕竟大家都拿到补贴了，可承担的租金成本也会水涨船高。

    综合而言，此次决定的出台应该说对于上海租客来说是个好消息。但同时也需要具体措施的进一步落地。中原地产分析师卢文曦表示：总体来看，发展租赁市场有利于市场满足多层次居住需求，也有利于房地产的健康发展。但是短期来看还有诸多政策给予引导以及加快政策的落实。比如，目前也有一些企业进行收购改建商业地产，从事住房租赁业务，但是利润并不高。因此，今后在税收、金融等方面能尽快落实支持性政策，租赁市场或将迎来快速发展期。