李宇嘉：应整顿“中介+银行”的楼市场外配

近日，上海重招处罚房产中介和按揭银行，辖内银行与中介按揭合作暂停1个月，7家银行暂停房贷2个月。这是迄今为止，我国首单强制暂停中介和银行按揭合作的罚单。重磅打击，源于为期1个月的沪上按揭业务稽查所揭示出的“黑幕”，即中介和银行联手上演的楼市场外配资。

货币泛滥吹起楼市泡沫，这一逻辑深入人心，但究竟如何吹起泡沫？微观层面房产中介和银行的合作，给我们上了生动一课。大城市楼市进入存量时代，二手房交易涉及看房、撮合、赎楼、担保、托管、抵押、支付等全链条，信息咨询、法律服务、金融需求是三大核心环节。

事关百姓利益，信息不对称和法律风险却很突出，但在监管上，这是个被遗忘而野蛮生长的行业。于是，代理全链条服务的中介，成了事实上的规则制定者、服务定价者、法律代言人（国外由律师代理），特别是在楼市火爆时期。但是，中介是最轻资产的行业，门槛和行业地位低，多数人抱着“赚快钱”的目的进入。因此，在沪深等大城市，他们看重的并非是3%的代理费。

2015年房价暴涨，给中介带来了难得的赚快钱机会。有的中介以互联网金融牌照，以房产为标的，发行理财产品，再以20%以上的高利率贷给筹集首付的购房者、急于换房的卖房兼买房者。在资产荒而房价暴涨的年代，7%的中介理财迅速被食利者秒杀；房子一天一个价，交易周期长，随时可能变数，购房者忍痛向中介融资。当然，与银行、小贷公司、P2P合作，向客户兜售高成本短融产品的中介更多，以分食房价上涨收益。演变到后来，干脆撇开双方实际融资需求，故意设关卡让客户非融资不可。或者，以买家竞争、卖家反价忽悠买方融资，凑首付款、尾款和全款，或帮卖家还抵押来达成交易；或者以买方资金紧张、周期长来拖住卖家，向卖家兜售赎楼贷，甚至中介买进后加价再卖出；或者，将首付款与自有资金、理财资金等混在一起，建立“资金池”。由于买卖双方对流程不清楚，楼市火爆时情绪很亢奋，加上前期已被中介套住，只要房价上涨或交易达成，只好忍气吞声，但房价无形中被推高了。

因此，中介的胆子越来越大，也就发生了沪上稽查所发现的问题，即银行按揭贷款没有直接打入卖方账户，而是划入美其名曰的第三方监管账户，再转入中介账户。中介利用资金做短期贷款后，再把贷款划入卖方账户。由于交易涉及诸多环节，各个环节可长可短，如赎楼、担保、贷款等，到底多少个工作日办好，并无监管规则，取决于中介和银行。若二者合谋，则天衣无缝。

银行业绩考核一直刚性，加上银行资金泛滥，便催生出种种场外配资业务。2015年以来，房价暴涨，银行找到了新的配资标的和盈利模式。掌握大储户的银行分支负责人、客户经理，可以对接P2P平台、小贷公司，有客户需求、有房价保障的中介成了新宠。于是，首付贷、赎楼贷、过桥贷、装修贷和消费信用贷等如雨后春笋，楼市场外配资的弹药源源不绝。

上海此次稽查发现的问题，在深圳、北京乃至其他城市都存在，是时候整顿市场秩序了。